海通证券首次覆盖宝龙地产 给予“优于大市”投资评级

　　多元业务板块协同发展

　　该报告指出，宝龙地产自2003年进入综合型商业地产领域，2009年成功在港上市，2010年公司总部从厦门迁至上海，逐步展开“以上海为中心、深耕长三角”的战略布局。提出新五年规划后，在注重品质和管理效益提升的同时，不断扩大住宅和商业版图。报告认为，随着公司在住宅和商业地产积累经验越来越丰富，公司业务逐渐拓展至资产管理、酒店、文化和投资，形成了多元业务板块协同发展的良性循环。

　　销售规模攀新高 租费收入稳定增长

　　2018和2019上半年公司销售规模快速增长，同时，公司积极获取土地储备，继续深耕长三角地区，树立自身品牌。截至2019上半年，公司土储建面共计2,437万平米，主要位于长三角地区一二线城市，可售货值约3000亿元，海通认为公司可售货值足以支持2019-2020年销售规模每年30%的增速增长。宝龙商业地产实行产品线差异化定位，产品定位明确。报告指出，公司在商业地产开发和经营管理方面有充足的经验，轻重资产模式并举。此外，公司与腾讯设立合资公司，通过打造商业数字化创新应用提升客户体验、提高管理坪效。2019-2021年，宝龙计划新增开业商场共计25个。随着商场规模的不断拓展，公司商业租费收入在2019-2021年期间有望达到每年增长高于25%。

　　商业管理和物业分拆上市获重估机会

　　2019年3月宝龙梳理商业板块持股结构，7月实行了管理层股权持股计划，8月公告拟将宝龙商业管理和物业拆分上市香港主板。根据公告，拆分上市后公司持有商业管理和物业的股份预计将从90%(10%为管理层持股)下降到不少于50%。海通指出，商业管理和物业由于经营模式不同，受政策周期波动的影响小，如果公司商业管理和物业拆分成功，该部分业务有望获得价值重估的机会。

　　配售改善股票流动性降低公司净负债率

　　10月23日，公司成功配发1.466亿股，占已发行总股本约3.67%，占认购完成后扩大已发行股本3.54%。公司此次配股有利于改善公司股票流动性，同时为公司增加可运用现金，使公司可以择机配置优质资产并有利于降低公司净负债率。

　　基于上述分析，海通证券给予宝龙地产6-7倍PE估值，对应目标价区间为6.17-7.2港元。此次海通证券首次覆盖宝龙地产，展现了资本市场对宝龙未来发展的信心。此前，尙乘国际、杰富瑞香港相继首次覆盖宝龙地产，给予买入评级，西南证券、兴业证券、国信证券等境内金融机构也于近期上调宝龙目标价，持续看好企业未来发展。